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泰国房地产税制大解析:3个你一定要知道的投资细节

Posted by admin on 2018年12月7日
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尚思瑞在普吉岛迈考( Mai Khao )海滩的公寓项目

购买房地产时,不论是为了投资或是自用,一定要仔细计算相关的税务,房地产税额过高的话,有可能侵蚀投资获利。

如果是以租赁方式投资泰国房地产,就需要衡量租金收入的相关税务。现在就让我们来看看泰国的房地产税制吧!在你购买公寓以前有许多细节需纳入考量:

公开透明的税制、不征收房地产持有税

泰国房地产除了有表现优异的增值空间与租金回报率以外,另一个吸引外国投资人购买的主要因素是固定的房地产税制及没有其他隐形成本。有别于其他周边国家,泰国不征收年度持有税 (如台湾的房屋税与地价税),仅在买卖交易时需要缴交税费。

出售房地产而产生的费用及税费

泰国政府针对房地产买卖交易,会收取固定比例的过户费用,金额为买卖总交易额的2%,大多数情况会由买卖双方各负担一半(分别支付1%)。双方皆有支付这笔费用的义务,但依据合约的规范不同,支付额度的细节可由交易双方协商。如果该房地产交易在持有满五年或是超过五年的情况,出售该房产时将会产生额外的0.5%印花税。

售出房地产时所产生的商业税则是 3.3%,会以注册售价或是市场估价较高者计算。这笔税额包括了特别商业税3%以及当地税0.3%,只要是以投资获利为目的出售房产时,都会交付这笔税额。值得注意的是,这项税制只适用于取得房地产产权后五年内做出的交易,如果是继承而来的房地产,则不论持有多少年后交易,都不必另外缴交这笔商业税。

预扣所得税的计算方式是将售出金额或政府评定现值(以价高者计算)视为总收入,接着减去列表B(请见下图附件)的支出项,取得净利。纳税人将净利除以持有年数就能得出每年净收入,并依照列表A的级距,计算每年净收入的应缴所得税额。最后一步是将刚才计算出来的每年应缴所得税额乘上总持有年数,就能算出预扣所得税的总额。

 

列表A – 个人所得税

所得级距 税率
0~150,000 0%
150,001~300,000 5%
300,001~500,000 10%
500,001~750,000 15%
750,001~1,000,000 20%
1,000,001~2,000,000 25%
2,000,001~5,000,000 30%
5,000,001 及以上 35%

*备注:出售房地产时,第一所得级距150,000泰铢不得免税,须并入下一级距计算税额

 

列表B – 可折抵税额支出

持有年份 可折抵比率
1 92%
2 84%
3 77%
4 71%
5 65%
6 60%
7 55%
8 及以上 50%

预扣所得税的计算方式为,以销售价格作为收入,减去列表B的可折抵额度,得出净收入,接着除以房地产持有的年份,得出每年净收入。接着用每年净收入对照列表A,算出每年净收入应缴税额,最后乘上持有年份得出预扣所得税总额。

 

列表C – 相关税额与费用

税额类型 费用比率
过户费(a) 2%
特别商业税(b) 3.3%
印花税(c) 0.5%
所得税(WHT) 依据列表A而定

 (a) 买家与卖家需要各负担税费的一半

(b) 持有房地产不足5年时出售适用此税额
(c) 持有房地产等于或大于5年时出售适用此税额

 

以下就用一个持有两年后以1000万泰铢售出的房地产作为例子。下表列出了详细的计算过程:

持有税计算
售出价格 10,000,000 泰铢
可折抵税额支出为84%(列表B) 8,400,000 泰铢
净收入 1,600,000 泰铢
每年净收入 800,000 泰铢
每年净收入应缴税额 75,000 泰铢
总持有税额 150,000 泰铢
  • 净收入:10,000,000 – 8,400,000 (可扣除额84%) = 1,600,000泰铢
  • 每年净收入:1,600,000/2(持有年数)=800,000
  • 应缴个人所得税:( 15,000 + 20,000 + 37,500 + 10,000 ) X 2(持有年数) = 165,000

      根据上述计算,最后得出预扣所得税总额是16.5万泰铢。

 

租金收益产生的应缴税额

除了出售房地产时应缴的费用与税负,同时也需要注意租金收益的税务计算,下表详细列出了个人所得税率:

列表A – 个人所得税

所得级距 税率
0~150,000 0%
150,001~300,000 5%
300,001~500,000 10%
500,001~750,000 15%
750,001~1,000,000 20%
1,000,001~2,000,000 25%
2,000,001~5,000,000 30%
5,000,001 及以上 35%

 

以下同样也以一个实际例子计算:在Thong Lo区域的套房的平均租金为35,000泰铢,以平均租金收益5%计算的话,该房地产总价值是每年的租金收益(35,000泰铢X 12个月)再除以租金收益,等于840万泰铢。下表列出了出租房地产年收益的应缴税额:

租金收益税额计算
总所得 420,000 泰铢
个人折抵额度 60,000泰铢
净所得 360,000泰铢
个人净所得税 13,500 泰铢
建筑与土地税(12.5%) 52,500 泰铢( 总所得*12.5%)
总税额 66,000 泰铢(个人净所得税+建筑与土地税)
净所得 354,000泰铢(总所得减掉总税额)

 

值得注意的是,12.5%的建筑与土地税的税率预计在2019年实施:

房地产售价 每年税率 举例价格 房地产税额
<= 5百万 0.03% 3百万 900泰銖
5百万~1千万 0.05% 8百万 4,000泰銖
1千万~2千万 0.1% 1千5百万 15,000泰銖
2千万~3千万 0.15% 2千5百万 37,500泰銖
3千万~5千万 0.2% 4千万 80,000泰銖
5千万~1亿 0.25% 8千万 200,000泰銖
>1亿 0.3% 1亿两千万 360,000泰銖

本文已经详细列出泰国房地产的基础税务细项,投资人与屋主可以在进行交易前精算应缴的税额。和其他国家相比,泰国的税率更加优惠,且能确保你完整地获得投资所获得的利益。

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